¿Son los fondos de inversión inmobiliaria una buena elección profesional? – Oportunidades en 2023

Para aquellos que deseen introducirse en el sector inmobiliario, los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) pueden ofrecer oportunidades interesantes y gratificantes. Según el estudio de Nareit, los REIT generan más de tres millones de puestos de trabajo a tiempo completo en Estados Unidos, entre los que se incluyen agentes, asesores de inversores, contadores, arquitectos, diseñadores, analistas financieros, gestores inmobiliarios, expertos en marketing, constructoras, recursos humanos y muchos otros.

Pero, ¿puede ser una buena elección hacer carrera en los REITs? En este artículo veremos qué son los REITs, cómo funcionan y cuáles son los empleos mejor pagados en los fondos de inversión inmobiliaria.

Datos clave:

• Los REITs están estructurados de forma similar a los fondos, lo que permite a los inversores acceder al sector inmobiliario sin tener que gestionar activos físicos directamente.

• Existen varios tipos de REITs: patrimoniales, hipotecarios e híbridos (o mixtos). Los REIT patrimoniales compran y gestionan propiedades, mientras que los REIT hipotecarios proporcionan financiación para proyectos inmobiliarios.

• La decisión de invertir en REITs depende de sus objetivos, intereses y tolerancia al riesgo.

• Hacer carrera en REITs puede ser una excelente manera de trabajar en el sector inmobiliario y, al mismo tiempo, tener la posibilidad de obtener unos ingresos lucrativos.

¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT)?

Un fondo de inversión inmobiliaria es un tipo de empresa que posee y explota activos inmobiliarios que producen ingresos. La mayoría de los REITs cotizan en bolsa y utilizan el capital de los inversores para adquirir y gestionar propiedades inmobiliarias.

Los REITs están estructurados de forma similar a un fondo de inversión o un fondo cotizado en bolsa (ETF), lo que permite a los inversores comprar acciones del fondo en lugar de propiedades individuales. Invertir en REITs es similar a invertir en fondos, con la diferencia de que el capital se invierte en bienes inmuebles en lugar de en un conjunto de empresas que cotizan en bolsa. Los rendimientos son más estables, ya que los ingresos por alquiler de los inmuebles se ven menos afectados por las fluctuaciones económicas que los precios de las acciones.

Las empresas REIT pueden ser propietarias de una gran variedad de activos, como oficinas, apartamentos, tiendas, hoteles, almacenes y depósitos. Básicamente, poseen una cartera de propiedades, lo que ofrece a los inversores la posibilidad de diversificar sus inversiones.

Lo mejor de los REITs es la oportunidad que ofrecen a los inversores de obtener dividendos sin necesidad de gestionar ellos mismos las propiedades. Además, la estructura única de los REITs permite a los inversores obtener beneficios fiscales, como una tributación reducida sobre los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias.

¿Cómo funcionan los REITs?

Los REITs suelen tener un modelo de negocio sencillo. Adquieren y gestionan propiedades inmobiliarias con capital de inversores. Luego, arriendan el espacio de la propiedad y cobran alquileres a los inquilinos. Los alquileres se distribuyen como dividendos a los accionistas. 

Sin embargo, el otro tipo de REIT, los REITs hipotecarios, no poseen ninguna propiedad real, sino que invierten en bienes inmuebles, concediendo préstamos a los compradores de propiedades inmobiliarias. Los intereses que obtienen de sus inversiones son la fuente de ingresos de estos REITs.

Tipos de REITs

Existen tres tipos principales de REITs. Cada tipo tiene sus propias características y objetivos de inversión:

REITs patrimoniales

Los REITs patrimoniales son el tipo más común de fondo de inversión. Estas empresas invierten y poseen propiedades que producen ingresos, como edificios de oficinas, centros comerciales y complejos de apartamentos. 

Los REITs patrimoniales generan ingresos principalmente a través de los alquileres de estas propiedades. También pueden beneficiarse de la revalorización de las propiedades a lo largo del tiempo. Los inversores en REITs patrimoniales reciben dividendos basados en los ingresos por alquiler generados por las propiedades de la cartera del REIT. Este tipo de REIT es ideal para los inversores que buscan unos ingresos constantes y una revalorización del capital a largo plazo.

REITs hipotecarios

Los REITs hipotecarios, por su parte, invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas en lugar de en propiedades físicas. Estas entidades obtienen ingresos prestando dinero a propietarios de inmuebles o comprando hipotecas existentes. 

Los REITs hipotecarios ganan dinero a través de los pagos de intereses recibidos por los préstamos de los prestatarios. Ofrecen a los inversores una alta rentabilidad por dividendos y resultan atractivos para los inversores que buscan mayores rendimientos y horizontes de inversión más cortos. Sin embargo, estos REITs son particularmente sensibles a las subidas de los tipos de interés.

REITs híbridos

Los REITs híbridos (o mixtos) combinan elementos tanto de los REITs de renta variable como de los REIT hipotecarios. Invierten en una mezcla de propiedades físicas y valores respaldados por hipotecas. 

Los REITs híbridos buscan diversificar sus fuentes de ingresos, generando tanto ingresos por alquiler de propiedades como ingresos por intereses de hipotecas. Estas entidades ofrecen un enfoque equilibrado a los inversores que desean exponerse tanto a activos inmobiliarios como a inversiones relacionadas con hipotecas.

Dato rápido

Existen más de 1,100 REITs en EEUU, según datos del Servicio de Impuestos Internos, y 225 de ellos son operables en las principales bolsas de valores.

Los REITs también pueden clasificarse en función de cómo se compran y se mantienen sus acciones:

• REITs cotizados en bolsa: Son los que cotizan en bolsa y pueden ser comprados y vendidos por el público en general. Estos REITs están sujetos a la misma normativa y requisitos de información que cualquier otra empresa que cotiza en bolsa. Los inversores pueden comprar y vender fácilmente acciones de REITs que cotizan en bolsa a través de cuentas de corretaje, lo que los convierte en inversiones de gran liquidez. Estos REITs suelen tener una mayor capitalización bursátil y una cartera de propiedades más diversificada.
• REITs públicos no cotizados: También están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), pero no cotizan en bolsa. En su lugar, suelen venderse a través de intermediarios o asesores financieros. Los inversores de REITs públicos no cotizados pueden tener opciones de liquidez limitadas, ya que estas inversiones suelen carecer de liquidez durante cierto tiempo. Sin embargo, pueden ofrecer ciertas ventajas, como una mayor rentabilidad por dividendos y una menor volatilidad en comparación con los REITs cotizados en bolsa.
• REITs privados: Estos REITs no están registrados en la SEC y no están disponibles para el público en general. Normalmente sólo están abiertos a inversores acreditados o institucionales. Los REITs privados suelen tener una estrategia de inversión más centrada y pueden enfocarse en tipos específicos de propiedades o regiones geográficas. Aunque los REITs privados ofrecen la posibilidad de obtener mayores rendimientos debido a su enfoque específico, también conllevan mayores riesgos y opciones de liquidez limitadas.

¿Cómo puede una empresa ser calificada como REIT?

Para ser considerada un REIT, una empresa debe cumplir determinadas disposiciones que sirven para garantizar que los REITs funcionen de forma coherente con su objetivo y ofrezcan ciertas ventajas a los inversores:

Uno de los requisitos clave es que al menos el 75% de los activos totales de la empresa deben estar invertidos en bienes inmuebles. Esto garantiza que el objetivo principal de un REIT sean las inversiones inmobiliarias y no otros tipos de activos.

Además del requisito relativo a los activos, un REIT debe obtener al menos el 75% de sus ingresos brutos de alquileres, intereses de hipotecas o ventas de bienes inmuebles. Esta disposición garantiza además que la mayor parte de los ingresos de la empresa se generen a través de actividades relacionadas con los bienes inmuebles. Al depender principalmente de estas fuentes de ingresos, los REITs alinean sus intereses financieros con los de sus accionistas. 

Los ingresos por alquileres y los intereses de las hipotecas suelen ser fuentes de ingresos estables y predecibles, lo que proporciona un nivel de consistencia y confianza sobre los rendimientos globales generados por un REIT.

Además, una característica clave de los REITs es su obligación de distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los inversores en forma de dividendos. Este requisito garantiza que los inversores se beneficien de los flujos de caja generados por las participaciones inmobiliarias dentro de la estructura del REIT. 

Al distribuir una parte significativa de sus beneficios, los REITs proporcionan ingresos regulares a los accionistas, lo que puede resultar especialmente atractivo para los inversores que buscan un flujo de caja constante. Este requisito de distribución también refleja las ventajas fiscales asociadas a los REITs, ya que permite a la empresa evitar la doble tributación a nivel corporativo.

Otros requisitos son:

• Ser una entidad sujeta a impuestos corporativos
• Estar regido por una junta directiva o fideicomisarios
• Tener 100 accionistas al cabo de un año de funcionamiento 
• Tener menos de cinco accionistas que posean más del 50% de las acciones

Ventajas de desarrollar una carrera en REITs

Trabajar en el sector de los REITs puede ofrecer varias ventajas:

• Diversificación: Los REITs brindan a los inversores la oportunidad de diversificar sus inversiones inmobiliarias entre distintos tipos de propiedades y ubicaciones. Esta diversificación puede ayudar a mitigar los riesgos asociados con la inversión en una sola propiedad.
• Ingresos estables: Trabajar en el sector de los REITs puede proporcionar un flujo de ingresos constante mediante el pago periódico de dividendos.
• Oportunidades de crecimiento profesional: El sector de los REITs ofrece diversas oportunidades de carrera y crecimiento profesional. Desde la gestión de propiedades hasta la gestión y el desarrollo de activos, las personas pueden desarrollar una carrera profesional de éxito en diferentes áreas del sector.
• Liquidez: Los REITs que cotizan en bolsa ofrecen liquidez, lo que permite a los inversores comprar y vender acciones en las principales bolsas de valores. Esta liquidez proporciona flexibilidad y la capacidad de ajustar las carteras de inversión según sea necesario.

Dato rápido

En septiembre de 2023, la rentabilidad media por dividendo a un año de los REITs de renta variable de EE.UU. que cotizan en bolsa fue de casi el 4%.

Desventajas de una carrera en REITs

A pesar de las ventajas de trabajar en el sector de los REITs, existen algunas desventajas potenciales:

• Revalorización de capital limitada: Los REITs están obligados a distribuir importantes cantidades de ingresos a los accionistas en forma de dividendos. Esto limita la cantidad de ingresos que pueden reinvertirse en la empresa para obtener una revalorización del capital. En consecuencia, los REITs pueden no ofrecer el mismo nivel de revalorización del capital que otras opciones de inversión.
• Impuestos: Los dividendos recibidos de los REITs suelen gravarse como ingresos ordinarios. Esto puede suponer una mayor carga fiscal en comparación con otros tipos de inversiones, como las ganancias de capital a largo plazo.
• Comisiones de gestión y transacción: Algunos REITs pueden cobrar comisiones de gestión y transacción, lo que puede repercutir en la rentabilidad global de la inversión. Es importante considerar detenidamente estas comisiones a la hora de evaluar la rentabilidad potencial de invertir en un REIT concreto.

¿Desarrollar una carrera en REITs es una buena elección?

Trabajar en el sector de los REITs puede ser una elección profesional gratificante y satisfactoria, especialmente si está interesado en invertir en el sector inmobiliario. Al unirse a una empresa REIT, obtendrá valiosas perspectivas y conocimientos sobre este campo de inversión único y aprenderá a operar eficazmente en él. Como parte de una empresa REIT, tendrá acceso a valiosos recursos y conocimientos del sector, lo que le permitirá tomar decisiones de inversión con fundamento. 

Además, si tiene grandes habilidades de gestión, el sector de los REITs le ofrece un entorno ideal para demostrar y desarrollar sus capacidades. Los REITs requieren profesionales cualificados que puedan gestionar eficazmente las propiedades, gestionar las relaciones con los inquilinos y optimizar la eficiencia operativa.

Por último, sentirse cómodo con un cierto nivel de riesgo es crucial en el mercado de REITs. Aunque las inversiones individuales pueden conllevar riesgos, como profesional de este sector, debe ser capaz de evaluar y gestionar el riesgo en nombre de sus clientes. Su capacidad para sortear las incertidumbres y tomar decisiones informadas puede influir enormemente en el éxito de las inversiones de sus clientes.

Decidir si una carrera en REITs es una buena idea para usted depende de sus objetivos profesionales, intereses y tolerancia al riesgo. 

Los empleos mejor pagados en fondos de inversión inmobiliaria

El sector de los REITs ofrece diversas oportunidades laborales con salarios competitivos. Estos son algunos de los empleos mejor pagados en fondos de inversión inmobiliaria:

• Gerente de inversiones (CIO): El CIO es responsable de supervisar las estrategias y decisiones de inversión de un REIT. Debe asegurarse de que la empresa invierte en las propiedades adecuadas y de que sus inversiones son rentables.
• Gestor de portafolio: Los gestores de portafolios son responsables de la gestión de los activos de la cartera de un REIT. En concreto, analizan las condiciones del mercado, supervisan el rendimiento de los inmuebles y toman decisiones estratégicas para maximizar la rentabilidad.
• Administrador de propiedades: Los administradores de propiedades se encargan de gestionar las operaciones cotidianas de los activos inmobiliarios de un REIT. Se encargan del mantenimiento de la propiedad, de negociar los contratos de arrendamiento y de tratar con los inquilinos.
• Analista inmobiliario: Un analista inmobiliario realiza estudios de mercado, análisis financieros y diligencias debidas sobre posibles inversiones inmobiliarias. Este profesional aporta ideas y recomendaciones para apoyar la toma de decisiones de inversión. Es esencial que los analistas inmobiliarios posean una gran capacidad analítica y un profundo conocimiento del mercado.
• Administrador de desarrollo: Los administradores de desarrollo supervisan la planificación, el diseño y la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios. Se coordinan con arquitectos, contratistas y otras partes interesadas para garantizar el éxito de los proyectos. Los administradores de desarrollo deben tener una gran capacidad de gestión de proyectos y un profundo conocimiento del proceso de desarrollo.

Estos son sólo algunos ejemplos de los empleos mejor pagados disponibles en el sector de los REITs. Los salarios de estos puestos pueden variar en función de factores como la experiencia, la ubicación y el tamaño del REIT. 

Preguntas frecuentes

¿Existen REITs fuera de EE.UU.?

Sí, cada vez son más los países que introducen REITs. De hecho, actualmente existen REITs en más de 35 países, como Canadá, Japón, Australia, Francia, Alemania, Singapur y el Reino Unido, entre otros.

¿Cómo benefician los REITs a los inversores?

Los REITs ofrecen a los inversores una forma de diversificar sus carteras con inversiones inmobiliarias que tienen el potencial de ofrecer altos rendimientos. Invertir en REITs puede proporcionar a los inversores mayores rendimientos en comparación con la inversión en acciones o bonos. Además, los REITs son inversiones de riesgo relativamente bajo, ya que sus ingresos están respaldados por propiedades físicas. Esto puede proporcionar a los inversores un flujo constante de ingresos y una cobertura frente a las fluctuaciones del mercado.

¿Es arriesgado invertir en REITs?

Invertir en REITs puede ser riesgoso, como cualquier inversión. Sin embargo, los REITs ofrecen a los inversores diversificación y acceso a carteras inmobiliarias gestionadas profesionalmente, lo que puede ayudar a minimizar el riesgo. Además, los REITs tienen el potencial de proporcionar atractivos ingresos y rentabilidad total. Como con cualquier inversión, es importante investigar y evaluar el riesgo antes de invertir.

¿Cuándo y por qué se crearon los REITs?

Los REITs se crearon en 1960 en Estados Unidos como vehículo de inversión para permitir a los ciudadanos invertir en proyectos inmobiliarios a gran escala. El objetivo de los REITs era hacer más accesibles al público las inversiones inmobiliarias.